不動產法律系列　隱瞞凶宅是民事、還是刑事責任？

[房地王/盧振池報導]  

有關「凶宅」的買賣房屋糾紛，本單元已經描述過不少案例，民眾也已經普遍認知該如何避開買到凶宅的陷阱。但是萬一真的不小心買到了凶宅，又該如何維護自身的權益？刻意隱瞞凶宅事實的屋主又會觸犯什麼法律條文？   最近又有一則有關凶宅的判例，引發了房地產業界的熱烈討論，不過並不是「凶宅」認定與否的問題，而是隱瞞凶宅的屋主該受到何種的法律制裁。原來是高雄市的某間屋主委託房仲業者賣屋，但是屋主卻隱瞞之前屋內曾經有人發生自殺的事實，而在「不動產說明書」的「是否有非自然死亡」選項中勾選「否」，連房仲業者都跟著被騙。   ▲信譽良好的房仲業者也會承擔凶宅的查證工作。  

不僅屋主明顯在隱瞞凶宅的事實，在賣屋過程中還向買家當面表示房子不是凶宅，等到買家把房子的產權過戶到名下之後，鄰居才告知這間房屋是凶宅，於是買家才憤而提告，最後原屋主竟被處以刑法上的「詐欺取財罪」，而非單純民法的賠償責任。   法界人士表示，通常這一類凶宅的買賣糾紛，大多是原屋主真的不知道前屋主已經是賣凶宅給他、或是不清楚「凶宅」的定義、或是雙方對凶宅認知的不同所產生的，所以並不是「故意」隱瞞凶宅的事實，因此買方記得要以「民事訴訟」解決法律問題，最後大多是彼此解除房屋買賣契約、返還屋款或是減價賣屋等方式來結束紛爭，原屋主也不會被以刑事條文論處。   ▲不動產的買賣金額甚高，發生糾紛時有所聞。。  

這個案例中，自殺者是屋主的至親親人，屋主不可能不知情，而且屋主已經刻意在「是否有非自然死亡」選項勾選「否」，還不斷向買方強調此屋不是凶宅，因此隱瞞凶宅的事證相當明確。由於凶宅與一般房屋價金相差至少市價的4~5成，所以屋主的刻意隱瞞行為已經在刑法上構成「詐欺取財罪」的要件，而不是只有民法的問題而已。   但是俗話說：「法律條文是死的，人是活的」，法官在定民眾刑法的罪行時，還是會審酌犯罪嫌疑人的犯罪意圖以及事後態度。如果此案例的屋主在事後和買家達成上面提到的「解除房屋買賣契約、返還屋款或是減價賣屋」等和解協議，法官就會認定原屋主「有悔意、非故意」，而不會判原屋主觸犯詐欺取財罪。   ▲法院以刑法判決凶宅的隱瞞行為，並不多見。  

然而，原屋主最後就是沒有和買家達成和解協議，所以被判處8個月有期徒刑。因此民眾如果發生不動產的買賣糾紛，在兼顧自身權益之下，最好還是彼此好好和解、和談，以免日後的訴訟令人勞心又傷財。  

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